Vícios construtivos em condomínios: Saiba como proceder!

Rachaduras, infiltrações e desnivelamento do piso. Esses são apenas alguns exemplos de vícios construtivos, defeitos em empreendimentos que tornam o local impróprio para uso. Em outras palavras, são falhas no projeto ou execução de uma construção.

Essa situação causa enorme de cabeça aos síndicos e gera conflitos entre condôminos, construtoras e arquitetos. Afinal, é preciso identificar de quem é a responsabilidade e, assim, resolver os problemas. Por se tratar de um assunto extremamente importante, a seguir aprofundaremos como lidar com esse cenário.

O que são vícios construtivos

Em resumo, os vícios construtivos são falha de projeto ou execução da um empreendimento residencial, comercial ou público. Eles podem ser aparentes, ou seja, todos enxergam as falhas ou ocultos, que somente com o uso se percebe o problema.

Entre os vícios visíveis estão: rachaduras, vidros quebrados, desnivelamento do piso e pintura descascando. Já os exemplos de defeitos ocultos seriam: infiltrações, problemas elétricos e hidráulicos.

O que diz a legislação sobre o tema

Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 13.752), que rege as regras de construções no país, os vícios construtivos são:

“Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.”

Vale ressaltar que nem todos os vícios são construtivos. Assim a ABNT esclarece que se enquadram neste grupo os problemas realmente relacionados com a falha de execução, informações erradas sobre a utilização ou manutenção do empreendimento e equívocos no projeto.

Como resolver esse tipo de problema

A primeira medida nesses casos é contatar a construtora responsável pelo empreendimento para que tudo seja resolvido extrajudicialmente. Segundo o artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, as empresas terão 90 dias para reparar os vícios visíveis, a partir da entrega do imóvel. Já para os vícios ocultos o prazo é de 90 dias conforme a data de identificação do problema.

Aqui vale ressaltar que, de acordo com o artigo 618 do Código Civil, as construtoras devem oferecer cinco anos de garantia. Sendo assim, qualquer problema identificado no período precisa ser solucionado imediatamente. Porém, os condôminos têm até 10 anos para recorrer à justiça, que é o prazo para ações condenatórias.

Quem deve responder pelos vícios construtivos no condomínio

É imprescindível que o síndico tome todas as providências cabíveis ao identificar um vício construtivo. Isso porque será ele quem responderá judicialmente por omissão ou pela falta de checagem da origem do problema. Nesse sentido é de suma importância contar com um laudo técnico.

Os síndicos também devem estar atentos às intervenções de manutenção do empreendimento, pois caso seja constada que a falha é em decorrência de uma obra posterior a entrega do imóvel ou causada por um morador, é o condomínio que responderá pelo problema.

Sendo mesmo um vício construtivo não é incomum que se estabeleça a responsabilidade solidária entre todos os envolvidos com a obra, até que se identifique o erro no projeto, na execução ou por informações equivocadas entre as partes.

Como minimizar o problema

O síndico pode diminuir os impactos de um vício construtivo quando se cerca de todos os documentos necessários na entrega do empreendimento. Assim, é extremamente importante que ele conte com um laudo técnico de um engenheiro sobre as condições gerais dos imóveis e áreas comuns.

Esse tema é tão relevante que a norma NBR 5671, em revisão, orienta os síndicos sobre a importância de discriminar todos os vícios construtivos, após a vistoria técnica. Uma dica para elaboração do documento que será entregue a construtora é separar os problemas das unidades (apartamentos e/ou casas) com os das áreas comuns.

Na sequência, a construtora deve realizar os reparos necessários no prazo estipulado, como explicamos anteriormente.

Aqui os síndicos puderam compreender um pouco sobre quais são os vícios construtivos e como lidar com a situação. Lembrando que nessas ocasiões as administradoras de condomínios, que contam com equipes jurídicas especializadas, podem ser um importante apoio.

Depois de saber mais sobre os vícios construtivos, confira também o nosso artigo que trata da Anotação de Responsabilidade Técnica