Como funciona a cobrança judicial em condomínios

A inadimplência é uma questão corriqueira nos condomínios e nesse sentido é fundamental que o síndico conheça todos os passos a percorrer. Em alguns casos, mesmo com os avisos e tentativas de conciliação é preciso realizar a cobrança judicial.

Isso significa que a dívida ativa vai para justiça, ou seja, o síndico recorrerá a um juiz para lidar problema. A situação é bastante sensível, pois gera prejuízos financeiros para o condomínio, sem contar o desgaste na relação com o condômino inadimplente. Ainda assim é um recurso necessário e por isso daremos mais detalhes a seguir.

O que é cobrança judicial

Quando o síndico esgota todas as tratativas de conciliação com o condômino para o pagamento da taxa condominial é preciso recorrer a cobrança judicial. Então, nessas situações, o caso vai para a justiça a fim de que o condomínio receba o valor da dívida.

Antigamente esse era um processo demorado, que poderia levar anos. Mas, com o novo Código de Processo Civil de 2016, o condômino condenado a pagar a dívida tem até três dias para quitar o valor determinado. Se não efetuar o pagamento ele corre o risco de ter a conta bancária bloqueada e até o imóvel penhorado.

Quando o morador é considerado um inadimplente

O condômino pode ser considerado inadimplente após o 1 dia útil do vencimento da taxa condominial. Contudo, ele possui até 30 dias para pagar a multa e os juros que são pré-estabelecidos nesses casos.

A partir do momento em que o morador atrasa o pagamento ele já não pode mais participar das assembleias do condomínio. Ou seja, perde o direito de votar quaisquer questões pertinentes à gestão.

O que o síndico pode fazer nesses casos

No caso de atraso no pagamento da cota condominial podem ser cobrados multa de 2%, juros de 1% ao mês, além da correção pela inflação do período atrasado. Tudo isso junto com o valor da dívida da taxa.

Vale ressaltar que os juros podem variar de acordo com o que estiver estipulado na convenção do condomínio. É fundamental ainda evitar a inadimplência, com avisos recorrentes sobre o pagamento no prazo correto, deixando claras as implicações de atrasos e possibilidade de cobrança judicial.

Como funciona a cobrança judicial

Antes do novo Código de Processo Civil o condomínio precisava comprovar que o morador estava inadimplente, gerando uma grande discussão sobre a dívida. Hoje o foco não está mais em que como reunir provas, mas sim resolver a questão.  Dessa forma, a cobrança judicial envolve os seguintes passos:

• Tudo começa quando o condômino para de pagar a cota condominial;
• Na sequência é preciso aguardar de dois a quatro meses para esgotar todos os recursos de diálogo. Esse tempo varia de acordo com as regras de cada condomínio;
• Sem uma solução amigável, o condomínio pode acionar a justiça com uma ação de execução;
• A justiça analisa os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
• O devedor é citado para quitação da dívida em três dias e deve nomear bens para serem penhorados;
• Se o pagamento for realizado neste período finaliza-se a ação. Do contrário, promove-se a execução da taxa condominial;
• O juiz pode decretar o bloqueio da conta bancária do condômino para que, na presença de fundos, ele pague a dívida;
• Caso não haja recursos financeiros, o advogado do condomínio pode solicitar o leilão de bens;
• Após o leilão, o condomínio recebe a dívida.

A cobrança judicial é a última instância para que o síndico lide com a inadimplência. Ainda assim é fundamental compreender quando e de que formar recorrer à justiça. Isso porque a falta de pagamento da cota condominial gera grande prejuízo aos demais moradores e, por consequência, para manutenção das atividades do condomínio. Dessa forma, vale contar com uma administradora de condomínios que possui serviços específicos para ajudar a evitar esse transtorno.

Para saber mais sobre o assunto confira também o nosso artigo sobre como os síndicos podem lidar com a inadimplência.