Alteração de fachada: Entenda o que caracteriza e como proceder de forma regularizada

A alteração de fachada se caracteriza como qualquer mudança visual na área externa do condomínio. Portanto, os moradores não estão autorizados a trocar as cores das paredes, fechar as sacadas com vidro ou substituir as janelas e esquadrias. A norma, prevista em lei, visa a preservação das características arquitetônicas do edifício e aspecto fundamental para valorização do imóvel.

No entanto, é possível realizar mudanças contanto que a maior parte dos moradores esteja de acordo. Assim, será preciso levar a pauta à votação em assembleia. A seguir confira mais sobre esse assunto que ainda gera muitas dúvidas entre síndicos e moradores.

O que pode ser considerado alteração de fachada

Qualquer mudança no visual externo de um condomínio pode se enquadrar em alteração de fachada. É importante esclarecer que as regras estão previstas no Código Civil e na Lei dos Condomínios:

• Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”
• 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada;
• 10. “É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos”

Dessa forma cabe ao síndico zelar pela preservação dos aspectos arquitetônicos do edifício, aplicando as sanções necessárias a quem descumprir as regras.

O que não é permitido

Em geral configuram como alteração de fachada:

• Mudar a cor e textura das paredes internas da sacada,
• Inserir toldos,
• Instalar ar-condicionado e antena,
• Fechar a sacada com vidro ou qualquer outro material,
• Trocar portas e janelas.

Colocar varais de roupa e pendurar objetos na sacada também podem ser caracterizados como alteração de fachada já que impactam o visual externo da edificação. 

O que é permitido

Existem exceções que permitem a alteração de fachada, especialmente, quando as mudanças visam a segurança dos moradores. Dessa forma, é possível a instalação de telas ou grade de proteção nas janelas que são de suma importância para famílias com crianças e/ou animais de estimação.

No entanto, assim como a cor das paredes, é importante que essas mudanças também sigam um padrão, por meio da convocação de assembleia.

Qual o quorum para alteração de fachada

Em primeiro lugar é preciso deixar claro que a legislação se aplica aos moradores. Dessa forma, no entendimento do Tribunal Paulista, por exemplo:

“o caput do artigo 1.336 do Código Civil (e também o artigo 10, I, da Lei 4.591/64) se refere expressamente aos deveres dos condôminos e, por tratar-se de norma proibitiva, deve ser interpretada restritivamente. Disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício, desde que atendidas às exigências formais previstas em lei e na convenção do condomínio” (TJSP Apelação nº 0113978-63.2011.8.26.0100)

Nesse sentido, o quórum para aprovação de mudanças dependerá de cada tipo de obra.  Se a alteração exigir alto investimento do condomínio, por exemplo, 100% dos moradores precisam concordar. Do contrário, basta a aprovação de 2/3 dos condôminos/proprietários das unidades.

Como punir alterações irregulares

Em caso de infração, o síndico e/ou administradora de condomínios deve notificar o morador para que ele restabeleça o padrão definido na convenção em prazo preestabelecido. O descumprimento acarretará em multa ao proprietário, de acordo com o que estabelece os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil.

Vale ressaltar que o síndico deve notificar o morador infrator o quanto antes, pois a demora pode resultar em ação judicial por negligência, ou seja, falta de fiscalização por parte do condomínio.

Como mostramos aqui a vontade dos condôminos em modificar a área externa de suas unidades precisa seguir a lei. Isso porque caracteriza alteração de fachada, o que implica na desarmonia estética da edificação. Nesse sentido síndicos devem contar com o apoio da administradora de condomínios para tomar as atitudes cabíveis em caso de descumprimento das regras, preservando as características arquitetônicas, fundamental para valorização do condomínio.

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